La scelta di acquistare o affittare un immobile rappresenta un passo significativo che richiede un’attenta valutazione, non solo sotto il profilo economico e funzionale, ma anche in merito a requisiti tecnici e normativi. Tra questi, assumono particolare importanza i concetti di abitabilità e agibilità, spesso utilizzati in modo improprio o confusamente. Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e del D.L. 222/2016, la dicotomia tra abitabilità e agibilità è stata superata. Oggi, un unico documento, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), attesta il rispetto di tutti i requisiti precedentemente suddivisi, garantendo una valutazione complessiva dell’immobile sotto molteplici aspetti. In questo articolo, approfondiamo i requisiti necessari e il percorso da seguire per ottenere la certificazione.
  1. Che differenza c’è tra certificato di agibilità e abitabilità?
    1. Abitabilità e agibilità: i requisiti
  2. Da quando è obbligatorio il certificato di abitabilità?
    1. Abitabilità e agibilità: immobili ante 1967

Che differenza c’è tra certificato di agibilità e abitabilità?

In passato, i concetti di “abitabilità” e “agibilità” erano distinti e si riferivano a due diverse certificazioni per gli immobili:

  • abitabilità: rilasciata per le case, attestava la conformità alle normative in materia di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, rendendo l’immobile idoneo ad essere adibito a residenza;
  • agibilità: rilasciata per immobili non residenziali (come uffici, capannoni), garantiva la stabilità e la sicurezza strutturale dell’edificio.

Con il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia), questa distinzione è stata abolita. Oggi, un unico certificato, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), attesta il rispetto di tutti i requisiti precedentemente suddivisi, sia per gli immobili residenziali che non residenziali.

Abitabilità e agibilità: i requisiti

È altrettanto fondamentale conoscere i requisiti di abitabilità e agibilità specifici che un immobile deve rispettare per essere considerato idoneo ad essere adibito a residenza. Questi requisiti, stabiliti dalla normativa e talvolta soggetti a variazioni regionali o comunali, riguardano diversi aspetti fondamentali per la salubrità e il comfort abitativo:

  • dimensione degli ambienti: superficie minima con 28 mq per un solo occupante e 38 mq per due, comprensivi dei servizi igienici. La camera da letto matrimoniale deve essere almeno 14 mq, mentre la cameretta singola deve essere almeno 9 mq;
  • illuminazione e aerazione: il rapporto aeroilluminante deve essere minimo 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza, ovvero un rapporto tra la superficie delle finestre e la superficie della stanza tale da garantire un sufficiente ricambio d’aria e luminosità;
  • altezza media ponderale: 2,70 metri per le zone abitabili, 2,40 metri per corridoi, soppalchi e mansarde.
  • impianti e sicurezza: tutti gli impianti, elettrici, di riscaldamento, sanitari e di evacuazione fumi, devono essere realizzati secondo le normative vigenti e certificati da professionisti abilitati;
  • conformità statica: l’edificio deve essere strutturalmente sicuro e in grado di sopportare i carichi previsti;
  • pertinenze: le pertinenze, come i sottotetti, devono rispettare gli stessi requisiti minimi di abitabilità e agibilità degli ambienti principali. In particolare, l’altezza media ponderale deve essere conforme ai limiti previsti, pena l’inabitabilità dell’ambiente e la limitazione del valore commerciale dell’immobile.

È fondamentale verificare il rispetto di tutti i requisiti di abitabilità e agibilità prima di acquistare o affittare un immobile. La presenza della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è una garanzia in tal senso. In caso di dubbi o perplessità, è consigliabile consultare un tecnico abilitato che possa effettuare una valutazione approfondita dell’immobile.

Da quando è obbligatorio il certificato di abitabilità?

Dopo aver esaminato i requisiti di abitabilità, è importante capire come ottenere il relativo certificato, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Esso è un documento che attesta l’idoneità di un immobile ad essere adibito a residenza. Viene rilasciato dal Comune su richiesta del proprietario o del soggetto avente titolo e a seguito della presentazione di una domanda corredata da una serie di documenti.

Per la SCA, si deve presentare una domanda al Comune: la domanda deve essere compilata su un modello specifico e corredata dai seguenti documenti:

  • autocertificazione del tecnico incaricato: attesta la regolarità dell’immobile e il rispetto dei requisiti di abitabilità e agibilità;
  • planimetrie catastali: rappresentazione grafica dell’immobile aggiornata;
  • dichiarazione di conformità degli impianti: dichiara la conformità di tutti gli impianti (elettrici, gas, idrici, ecc.) alle normative vigenti;
  • collaudo statico: attesta la sicurezza strutturale dell’edificio;
  • certificato di conformità antisismica: se necessario, attesta la conformità dell’edificio alle norme antisismiche;
  • relazione sulla regolarità igienico-sanitaria: valuta la salubrità dell’immobile;
  • relazione sul superamento delle barriere architettoniche: se presente, attesta l’assenza di barriere architettoniche o la loro eliminazione;
  • pagamento della tariffa: il costo per il rilascio della SCA varia a seconda del Comune;
  • rilascio della SCA: una volta verificata la completezza della documentazione, il Comune rilascerà la SCA entro 30 giorni.

Tale certificazione è obbligatoria in alcuni casi:

  • costruzione di un nuovo edificio;
  • ristrutturazione importante che comporti modifiche alla distribuzione interna degli spazi o alla volumetria dell’edificio;
  • cambio d’uso di un immobile da non residenziale a residenziale.

È consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato per la compilazione della domanda e la preparazione della documentazione necessaria.

Abitabilità e agibilità: immobili ante 1967

In fase di valutazione per l’acquisto di un immobile storico, specialmente se caratterizzato da un interessante valore di mercato, è fondamentale procedere ad un’accurata verifica dello stato di abitabilità e agibilità del vecchio edificio. Tali aspetti, spesso trascurati, possono comportare rilevanti implicazioni legali e finanziarie sia per l’acquirente che per il venditore.

Inoltre, è diffusa è la convinzione errata che gli immobili costruiti prima del 1967 siano esonerati dall’obbligo di ottenere la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). La normativa vigente non prevede alcuna deroga basata sull’anno di costruzione. Per quanto concerne la certificazione di abitabilità e agibilità ante 1967, l’unica eccezione riguarda le compravendite avvenute antecedentemente al 1° settembre 1967. In tali casi, la SCA non è obbligatoria, a condizione che nell’atto di vendita sia presente un riferimento esplicito alla Legge Ponte del 1° settembre 1967. In tutti gli altri casi, la mancata presentazione della segnalazione nei casi sopra descritti comporta una sanzione pecuniaria amministrativa che oscilla tra i 77 e i 464 euro.