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Contratto preliminare per la vendita di un immobile: cos’è, come funziona e a cosa serve

Sapere in cosa consiste e come funziona il contratto preliminare per la vendita di un immobile è molto importante. Per approfondire i diversi aspetti di questa prima fase che caratterizza la compravendita immobiliare,

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

“Il preliminare è il contratto con il quale le parti assumono le reciproche obbligazioni. Il venditore promette di vendere e il compratore promette di acquistare. Con questo contratto, le parti si vincolano ad arrivare in un secondo momento alla stipula dell’atto definitivo”.

In cosa consiste esattamente?

“Il preliminare di per sé può essere una semplice scrittura privata. Non necessita quindi dell’autentica o dell’atto notarile, salvo che nei casi previsti dalla legge. Il preliminare, in tutti i casi, deve essere registrato. Su questo punto c’è un po’ di confusione. E’ opportuno dunque sottolineare il fatto che il preliminare è un atto soggetto a registrazione.

Oramai, è sostanzialmente superata la convinzione secondo la quale il preliminare possa anche non essere registrato. Del resto, quando è coinvolta anche un’agenzia immobiliare, quindi un’agenzia di mediazione, il mediatore è responsabile della registrazione del preliminare. Le parti oramai sanno che il preliminare deve essere registrato”.

A quali imposte è soggetto il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

“Innanzitutto, di norma, il preliminare prevede la dazione di una caparra confirmatoria. Si tratta di quella somma di denaro che il promissario acquirente versa al promittente venditore. La caparra confirmatoria deve essere restituita nella misura del doppio qualora il promittente venditore non intenda più arrivare alla stipula dell’atto definitivo; viceversa viene trattenuta dallo stesso promittente venditore qualora sia il promissario acquirente a non volere più arrivare alla stipula dell’atto definitivo.

Si può dire, dunque, che la caparra confirmatoria assume la veste di una sorta di garanzia per l’adempimento futuro. Se si stipula un preliminare, è evidente che vincolarsi con una caparra confirmatoria è pressoché indispensabile; diversamente, il preliminare che non prevede la dazione di alcuna somma è poco garantista tanto per chi vende quanto per chi compra.

La somma versata a titolo di caparra confirmatoria è soggetta a un’imposizione fiscale pari allo 0,50%. Qualora si prevedano dazioni di somme intermedie, quindi altri versamenti tra il momento della sottoscrizione del preliminare e il momento del definitivo, le si possono qualificare indifferentemente, a scelta delle parti, come integrazione di caparra oppure come acconti prezzo.

Se i versamenti delle somme intermedie vengono definiti come integrazioni di caparra, continuano a soggiacere allo 0,50%; se vengono definiti come acconti prezzo, scontano il 3%. Qualora per risparmiare, quindi per pagare lo 0,50%, si decida di qualificare tali versamenti come integrazioni di caparra confirmatoria, ovviamente si soggiace anche al regime della caparra confirmatoria, ossia alla possibilità per il venditore di trattenerla o per l’acquirente di chiedere il doppio. Gli acconti prezzo invece devono essere restituiti nel momento in cui non si arrivasse all’atto definitivo. Ma sull’acconto prezzo c’è un’attenzione da porre”.

Ossia?

“Abbiamo detto che gli acconti prezzo soggiacciono all’aliquota del 3%. Però, comprando un immobile con le agevolazioni previste per la prima casa l’aliquota è al 2%, quindi l’aliquota dell’acconto è superiore all’aliquota della prima casa. A tal proposito, bisogna evidenziare che le imposte versate al momento del preliminare si recuperano al momento del definitivo. Non sono imposte versate a fondo perduto, ma vengono scomputate da quello che si dovrà pagare al momento del definitivo.

Se, in ipotesi, vengono versati acconti prezzo importanti, con l’aliquota del 3%, potrebbe succedere che al momento dell’acquisto ci si trovi ad avere addirittura diritto a un rimborso d’imposta, perché l’aliquota dell’acquisto è pari al 2%. Mentre con l’aliquota allo 0,50% il problema non si pone, con le aliquote degli acconti prezzo bisogna valutare il percorso definitivo, proprio perché si tratta di somme che vengono semplicemente anticipate e non perdute.

Il tema degli acconti prezzo deve essere valutato anche in funzione del tempo che intercorre tra il momento in cui si sottoscrive il preliminare rispetto al momento in cui si arriva al definitivo: prevedere degli acconti quando magari tra la sottoscrizione del preliminare e il definitivo passa solo un mese può non avere senso, ma ci sono casi in cui il preliminare si stipula oggi e l’atto si fa dopo uno o due anni. La scelta dell’una o dell’altra soluzione dipende da determinate variabili, la principale è rappresentata proprio dal tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto definitivo”.

E’ possibile stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio? Cosa cambia in questo caso?

“L’articolo 2.645 bis del Codice civile prevede il preliminare stipulato con l’intervento del notaio, o per scrittura privata autenticata o per atto pubblico. In questo caso, non vale più solo l’obbligo di registrazione, ma vi è anche l’obbligo di trascrizione del preliminare.

La trascrizione aggiunge una protezione importante a vantaggio del promissario acquirente: impedisce al promittente venditore di vendere due volte lo stesso immobile e protegge da eventuali rovesci economico-finanziari in cui possa incorrere lo stesso promittente venditore. Per quanto riguarda in particolare quest’ultimo aspetto, le iscrizioni di ipoteche o le trascrizioni di formalità pregiudizievoli posteriori alla trascrizione del preliminare, a carico del venditore nelle more tra la stipula del preliminare e l’atto definitivo, non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi può comprare l’immobile libero da pregiudizievoli”.

Ci sono dunque diversi step per la stipula del contratto preliminare…

“Sì. Il primo step riguarda il preliminare stipulato per semplice scrittura privata. Il secondo step fa riferimento al preliminare stipulato per scrittura privata autenticata o per atto pubblico, per scelta delle parti. Il terzo step è da riferirsi a quanto previsto dal decreto legislativo n. 14 del 2019, il Codice della crisi di impresa.

In questo caso, la stipula del preliminare con atto notarile o scrittura privata autenticata è obbligatoria per tutti gli immobili in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui titolo abilitativo alla costruzione sia successivo al 16 marzo del 2019. In questo caso è obbligatorio l’intervento del notaio.

Questo perché si deve garantire il rilascio, da parte del promittente venditore costruttore, di una fideiussione con determinate caratteristiche a garanzia delle somme che il promissario acquirente versa a titolo di caparra o a titolo di acconto. Si aggiunge quindi un’ulteriore garanzia per l’acquirente. In più è previsto il rilascio obbligatorio, da citare in atto definitivo, di una polizza assicurativa decennale postuma, sempre a vantaggio del promissario acquirente, per l’insorgere di eventuali vizi relativi all’immobile compravenduto”.

Si può in conclusione affermare che è importante fare il preliminare?

“Può capitare che due soggetti, che si conoscono e si fidano reciprocamente l’uno dell’altro, si mettano d’accordo e decidano con una stretta di mano di stipulare l’atto a distanza di una settimana/dieci giorni, ossia i tempi tecnici per il notaio a cui vengono affidati i documenti di preparare l’atto definitivo di compravendita, saltando così la fase del preliminare. Ma si tratta di casi davvero sporadici. Diversamente, è indispensabile formalizzare in qualche modo l’accordo tra le parti ed ecco che lo si formalizza con un preliminare”.