La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto alcune agevolazioni relative all’imposta municipale unica: l’articolo 1, comma 1092 ha previsto una riduzione del 50% della base imponibile Imu per l’uso gratuito dei familiari degli immobili che vengono concessi in comodato. Per poter accedere a questa agevolazione è necessario che l’accordo sia stato registrato formalmente all’Agenzia delle Entrate.
Chi dà una casa in comodato d’uso gratuito deve pagare l’IMU
Quando un immobile viene dato in comodato d’uso gratuito a dei familiari in linea retta è necessario pagare l’Imu, anche se è possibile ottenere una riduzione dell’aliquota del 50%. Ma è necessario rispettare una serie di requisiti che sono previsti direttamente dalla normativa.
Volendo entrare un po’ più nello specifico, l’articolo 1, comma 747, della Legge n. 160/2019 ha previsto esplicitamente che venga ridotta al 50% la base imponibile Imu nel caso in cui l’immobile venga concesso in comodato d’uso. Ma solo quando siano coinvolti dei parenti in linea retta.
È importante, comunque, sottolineare che l’agevolazione spetta per tutti gli immobili, con la sola eccezione di quelli che sono stati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il comodatario deve utilizzare l’immobile ricevuto come abitazione principale. Devono, inoltre, essere rispettate le seguenti condizioni:
- è necessario registrare il contratto di comodato;
- il comodante deve essere proprietario unicamente dell’abitazione che ha dato in comodato. A cui si può aggiungere un altro immobile che deve essere adibito a propria abitazione principale, purché non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- il comodante deve avere la residenza anagrafica e la dimora abituale nel Comune presso il quale è ubicato l’immobile che ha dato in comodato.
Nel caso in cui il comodatario dovesse morire, la riduzione al 50% della base imponibile si continua ad applicare, purché l’immobile continui ad essere utilizzato come abitazione principale dal coniuge di quest’ultimo. Devono, però, essere presenti dei figli minori.
Comodato d’uso gratuito tra fratelli
Non spetta la riduzione al 50% dell’aliquota Imu nel momento in cui il comodato d’uso gratuito viene concesso ad un fratello. La normativa vigente, infatti, prevede che l’agevolazione spetti nel caso in cui le parti coinvolte siano dei parenti in linea retta di primo grado: in altre parole si rimane nell’ambito dei rapporti tra genitori e figli.
La disciplina non è applicabile nel caso in cui i due soggetti siano fratelli, anche quando sono germani. Il grado di parentela è di secondo grado, quindi sono parenti collaterali e non in linea retta.
Cosa significa “immobile ad uso gratuito familiare”
Cerchiamo di capire in cosa consiste il comodato d’uso gratuito di un immobile. Volendo sintetizzare al massimo il concetto, si tratta di un contratto sulla base del quale un soggetto definito comodante concede l’uso di un immobile ad un’altra persona, che viene definita comodatario. Generalmente l’accordo ha una durata prestabilita e prevede che non venga versato alcun tipo di canone di locazione.
Il contratto di comodato d’uso, in altre parole, prevede che un soggetto possa utilizzare l’immobile oggetto dell’accordo, ma non possa venderlo o cederlo a terzi. Una volta che sia terminato il periodo stabilito, la casa deve essere restituita al comodante in buone condizioni. Il comodatario è responsabile di eventuali danni che dovessero emergere nell’immobile.
Gli obblighi del comodante
Alcuni obblighi sono in capo anche al comodante: non può, per esempio, revocare il comodato in modo arbitrario. Questo può avvenire solo e soltanto nel caso in cui il comodatario debba rendersi responsabile di un qualche tipo di inadempimento o se dovesse avere la necessità di utilizzare l’immobile personalmente.
Come si compila il contratto di comodato
Nel momento in cui le parti hanno intenzione di stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito devono redigere un particolare modello: all’interno di questo documento devono essere inserite le condizioni dell’accordo, tra le quali ci sono la durata, le modalità di utilizzo e le eventuali restrizioni.
Nel contratto di comodato è anche opportuno indicare le clausole della sua risoluzione e le responsabilità delle parti quando si dovessero riscontrare dei danni all’immobile. L’accordo, inoltre, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, per poter avere valore.
Come calcolare Imu comodato d’uso gratuito
Anche quando viene dato un immobile in comodato gratuito è necessario pagare l’Imu. Per calcolare l’importo corretto da versare è necessario partire dalla rendita catastale che è stata attribuita all’immobile. Il passo successivo è quello di rivalutarla del 5% e moltiplicare il risultato per il coefficiente assegnato alla specifica categoria catastale assegnata.
Proviamo a fare un esempio pratico: nel caso in cui la rendita dovesse essere pari a 100 (abbiamo scelto questo valore per comodità), con la rivalutazione del 5% arriviamo a 105. A questo punto è necessario moltiplicare questo valore per il coefficiente di riferimento, che per le abitazioni è pari a 160.
Il calcolo da effettuare, a questo punto è: 105×160=16.800. Questa è la base imponibile sulla quale calcolare l’aliquota.
A questo punto è necessario verificare sul portale del Mef quale sia l’aliquota ordinaria da applicare (che varia da Comune a Comune), che deve essere ridotta dal 50%.
Chi paga l’Imu in caso di comodato d’uso gratuito
Anche se dato in comodato d’uso gratuito, l’onere di pagare l’Imu di un determinato immobile è in capo al proprietario.
Essendo semplicemente il titolare di un diritto di godimento e non di uno di proprietà, il comodatario non è obbligato ad effettuare questo pagamento. Spetterà a lui, però, il compito di pagare la Tari, ossia la tassa sui rifiuti.
Obbligo dichiarazione Imu per comodato gratuito
L’obbligo di inviare la dichiarazione Imu per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta di primo grado è stato abolita dall’articolo 3-quater della legge di conversione del Decreto Crescita.
Questo obbligo segue una logica ben precisa adottata dal legislatore, secondo la quale il contribuente non è tenuto ad attestare il possesso dei requisiti per poter accedere ad una determinata agevolazione, quando si presuppone che il Comune sia già in possesso dell’informazione.
Dato che per i contratti di comodato d’uso gratuito vige l’obbligo di registrazione dello stesso, si presuppone che l’Agenzia delle Entrate e gli enti interessati siano già a conoscenza dei requisiti perché i contribuenti possano fruire dello sconto al 50%.